Arrendamientos en tiempos del COVID-19

En estos tiempos en los que mientras nos acostumbramos vivir confinados en casa y devorando cuanto material sobre #COVID-19 pasan por las noticias o llegan a nuestras redes sociales, toda la economía parece retenerse y paralizarse como si nada más importara.

Sin embargo, esta situación hace tambalear la certeza de ciertos asuntos contractuales y/o legales que antes parecían no sólo seguros sino, en cierto modo, hasta blindados.

Hoy las circunstancias son muy diferentes, tanto así que hasta los #Juzgados dejaron de operar con normalidad. Pero la vida no se detiene y con ella van surgiendo en paralelo situaciones legales que necesitamos resolver, para las cuales la #mediación se convierte en un método alternativo a la resolución de conflictos.

A través de la mediación se puede documentar acuerdos con fe pública y validarlos posteriormente ante los Tribunales competentes.

Recordemos que el propósito principal del #arrendamiento es generar un recurso económico, esto es “hacer negocio”.

Así un contrato de arrendamiento urbano en tiempos “normales” se regiría estrictamente por lo estipulado en el contrato firmado entre las partes y en caso de incumplimiento de alguna de ellas acudiríamos antes un Juzgado para resolver el conflicto.

Pero no estamos en tiempos “normales”, por lo que negociar con la intervención de un mediador, más que una opción es una necesidad si queremos preservar el inmueble objeto del contrato, asegurar los ingresos que suponen la renta, mantener la seguridad de un hogar…

Fases para una negociación exitosa sobre contratos de arrendamiento urbano:

1.- EMPATÍA Y BUENA VOLUNTAD

Para iniciar ambas partes han de tener la disposición de resolver su controversia mediante recíprocas concesiones.

Para ello, arrendador y arrendatario, han de comprender que las circunstancias que vivimos actualmente son extraordinarias.

Deben entender lo que el contrato de arrendamiento supone para cada una de ellos (por ejemplo, para una parte un ingreso, para la otra su vivienda) y las consecuencias que el incumplimiento del mismo pueda tener para la parte contraria.

2.- APORTAR Y NEGOCIAR IDEAS VIABLES

Cada una de las partes tendrá que exponer de forma clara y precisa sus expectativas, necesidades y propuesta de soluciones a negociar:

▪ Económicas: propuestas que afecten al pago de la renta, al incremento de la renta por mora, el costo de tener el inmueble vacío hasta que se vuelva a ocupar, los costos adicionales que supondrían abandonar el inmueble…

▪ Plazos de espera: establecer plazos más flexibles para que el pago de la renta no se vea comprometido, renovación

▪ Entrega o finalización del contrato: adelantar la fecha de finalización del contrato o extender la duración del contrato.

▪ Posibilidad de compartir ocupación: en ocasiones, compartir la ocupación del inmueble, según permita las dimensiones del mismo, puede resultar una opción que asegure el pago puntual de la renta.

▪ Exenciones

3.- EL ACUERDO

En esta fase toca documentar los puntos a los que las partes hayan llegado durante la negociación en un acuerdo ante mediador privado certificado del TSJCDMX.

Veámoslo más fácilmente en un caso práctico, en un contrato de arrendamiento urbano destinado a vivienda. La renta mensual a pagar es de 20,000 pesos y se encuentra ya en su sexto mes de vigencia del contrato.

Durante los seis meses que lleva vigente el contrato, el arrendador ingresó 120,000 pesos como rentas percibidas. Si, en caso de impago del arrendatario, el arrendador quisiera rescindir el contrato habría que considerar que, para ello, tendría que hacer frente a los gastos que se reflejan en la tabla, que suman un total de 180,000 pesos considerando un escenario bastante favorable.

Enfrentando los números, de nada sirvieron las rentas recibidas por 6 meses pues el costo económico para rescindir el contrato supera esos ingresos.

Por su parte el arrendatario gastó en este proceso 202,000 pesos de los que disfrutó 140 mil por ocupar el inmueble y perdió 62,000 pesos en litigio.

Y todo ello sin considerar el costo emocional y personal que genera la situación de litigio.

La mediación es una alternativa voluntaria a la resolución de conflictos que busca que las partes, dirigidas por un mediador privado certificado por el TSJCDMX puedan llegar a una solución del conflicto evitando llegar a instancias judiciales, con los ahorros que supone en tiempo, económicos y emocionales.

Por su parte, el mediador es el profesional imparcial que dirige la mediación. Su función es facilitar la comunicación entre las partes con el fin de solucionar el problema.